Activité de service par excellence, le succès de l’hôtellerie repose sur la qualité du manager et de son personnel. Mais il s’agit aussi d’un secteur capitalistique où la création ou l’acquisition d’un fonds de commerce se mêlent à la location ou l’achat d’un immeuble dont l’emplacement est un facteur clé de réussite. Le recours à un financement pérenne est donc un passage obligé, tant pour les entrepreneurs individuels que pour les groupes de taille importante.

L’accès aux fonds propres

Qu’on se lance dans une aventure entrepreneuriale, ou que l’on soit déjà à la tête d’un certain nombre d’établissements, la question des fonds propres nécessaires est toujours cruciale. Dans le premier cas, l’accompagnement par un investisseur en capital-risque ou en capital-développement est souvent un préalable nécessaire. Le projet doit être convaincant et appuyé sur un business plan solide et réaliste. Dans le second cas, le développement rapide et réussi d’un groupe se heurte souvent à un besoin de trésorerie, l’autofinancement des investissements successifs se révélant insuffisant. Il faut alors choisir entre un ralentissement, ou une poursuite de la croissance grâce à l’entrée au capital d’un fonds d’investissement. Une décision parfois difficile, puisqu’elle implique d’accepter des changements de gouvernance requis pour un partage nécessaire dans les décisions de gestion et d’investissement.

Le changement de paradigme bancaire

Les banques ont traversé ces dernières années des difficultés majeures à la suite de la faillite de Lehman Brothers et de la prise de conscience qui s’en est suivie de la fragilité de certains établissements. Réunis au sein du G20, les Etats ont décidé de mettre en place des garde-fous à travers une réglementation considérablement renforcée du secteur bancaire (et des assurances). Ces règles prudentielles, réunies sous le nom de Bâle 3 (et Solvency 2 pour les assurances), tendent notamment à conduire les banques à réserver leurs financements aux activités les moins consommatrices de fonds propres, c’est-à-dire les moins risquées.

Le recours à l’endettement

L’hôtellerie est un secteur complexe, comportant de multiples risques (qualité du concept, de l’emplacement et du management). Aussi les banques sont-elles parfois réservées à l’encontre de cette activité mêlant les caractéristiques d’une industrie de services à celles d’un investissement capitalistique significatif. En revanche, il sera plus facile d’envisager un cofinancement aux côtés d’un établissement reconnu pour son expertise. L’adhésion de BPI France (ex-Oséo) à un projet contribue ainsi souvent à aider les entrepreneurs à trouver leur financement et à lancer le développement de leur projet.

Pour les investissements de taille très importante, souvent portés par des fonds de private equity, des fonds souverains ou des grandes fortunes à la recherche d’une diversification patrimoniale, les hôteliers ont intérêt à se tourner vers les grandes banques de financement ayant maintenu des services spécialisées dans le secteur hôtelier, au sein de leurs départements immobiliers. L’immobilier joue en effet un rôle majeur puisque les banques devront pouvoir juger tant de la qualité d’un droit au bail dans le cas de l’achat d’un fonds de commerce, que de la fongibilité de l’immeuble dans le cas du financement d’une opération murs et fonds. Par ailleurs, la consommation de fonds propres réglementaires d’un financement immobilier hypothécaire est sans commune mesure avec celle du financement d’un fonds de commerce pur pour une banque. Et le coût de liquidité d’un tel financement peut aussi être optimisé grâce à l’émission d’obligations foncières, et par le recours au marché allemand du « pfandbrief », très réglementé mais très apprécié pour sa solidité par les investisseurs d’outre-Rhin. Ainsi, le banquier spécialisé favorise le financement de la partie immobilière de l’investissement afin de présenter un taux d’intérêt optimisé.

Pour autant, seul le banquier spécialisé saura appréhender avec le professionnalisme requis les prévisions de performance de l’hôtel en termes de taux d’occupation, prix moyen de la chambre, offre de restauration, taux de marge, etc. afin de s’assurer de la soutenabilité de l’endettement. C’est cette expertise qui permettra au banquier de convaincre son comité de crédit d’accompagner le projet, quelle que soit sa taille. Par ailleurs, sa capacité d’arrangement de la transaction, reconnue par ses pairs, lui permet également financer des opérations de grande taille en recourant à la syndication de son risque auprès d’autres banquiers.

Dans les deux cas de l’accès aux fonds propres ou au financement, l’accompagnement d’un spécialiste indépendant apporte une crédibilité indispensable à des négociations réussies, et auxquelles un exploitant hôtelier n’est pas forcément préparé, malgré son excellence dans la gestion hôtelière : étude de marché et business plan, assistance à la structuration juridique, fiscale ou financière de l’opération, et qualité de l’approche et de la communication avec les prêteurs potentiels notamment.

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