Même si la France est l’un des pays d’Europe où l’on construit le plus, l’accession à la propriété reste très difficile. Dans les zones tendues, comme la capitale, la demande reste largement non-couverte. Comme chaque année, notre étude Property Index dresse un panorama intéressant des marchés résidentiels européens.

Selon les chiffres publiés début 2015 par l’Insee, 57,6 % des ménages français étaient propriétaires de leur logement au 1er janvier 2014 : ce pourcentage est relativement stable ces dernières années. En revanche, la comparaison avec nos voisins européens montre des écarts considérables. Selon les données d’Eurostat, la Roumanie, la Croatie, la Bulgarie, la Belgique ou le Portugal enregistrent un taux de propriétaires bien plus élevé.

Comment analyser la faible « performance » des Français en la matière ? Ces statistiques ne sont pas étonnantes, dans la mesure où la démographie de l’hexagone et le prix moyen au mètre carré ne facilitent pas les choses. Ainsi, Paris reste l’une des capitales les plus chères en matière d’immobilier, avec un prix de transaction moyen atteignant 10 266 € / m² dans le neuf.

La Belgique, l’Allemagne et le Danemark parmi les pays les plus accessibles

Pour évaluer l’accessibilité de la propriété et permettre la comparaison entre différents pays, nous mesurons combien de salaires annuels bruts moyens sont nécessaires à l’acquisition d’un logement neuf « standard » (70 m²). Il en ressort que la Belgique est le pays le plus abordable, une personne devant économiser en moyenne 3,2 années de salaire pour devenir propriétaire. La durée est assez semblable en Allemagne et au Danemark.

L’Italie, la République Tchèque, la Pologne, la Hongrie et la France figurent quant à eux dans la catégorie des pays plus coûteux, avec six à huit dans de salaire requis. Mais c’est au final le Royaume-Uni qui bat tous les records, en se positionnant encore au-delà. Il faut mobiliser dix ans de salaire en moyenne pour y acquérir un logement. Les prix dans la capitale sont sans commune mesure : en 2014, il fallait ainsi compter 14 089 € / m² en moyenne dans le centre de Londres.

La France enregistre la production de logements la plus élevée d’Europe

L’analyse du parc résidentiel européen révèle que la construction de logements décline depuis 2011. Dans l’ensemble des pays étudiés, le nombre de logements mis en chantier en 2014 était en recul de 9 % par rapport à 2013, avec 2,5 logements initiés pour 1 000 personnes.

Par ailleurs, en Europe, 2,4 logements pour 1 000 personnes ont été achevés l’an dernier. La France se situe bien au-dessus, en tête des pays européens, avec 6,2 logements achevés pour 1 000 personnes. Toutefois, bien que largement supérieur à la moyenne, ce ratio est en diminution. La baisse des permis de construire, la hausse du taux requis par les banques en matière de pré-commercialisation des opérations des promoteurs immobiliers, les incertitudes économiques et le dispositif Duflot, plus contraignant que le Scellier, peuvent expliquer ce phénomène.

En ce qui concerne le financement des programmes, la France fait partie des quatre pays où les taux d’intérêts sont les plus faibles, après la Belgique, l’Autriche et l’Allemagne, ce en raison du profil de risque et de la maturité des marchés immobiliers. Par ailleurs, les pré-commercialisations exigées par les banques pour financer les projets varient significativement selon les pays étudiés : au plus bas au Portugal (10 %), à 45 % en France et au plus haut en Hongrie et en Italie, avec respectivement 55 % et 60 %.

Pour en savoir plus, consultez l’intégralité de notre étude Property Index. Si les enjeux du secteur immobilier vous intéressent, n’hésitez pas à me contacter.