En collaboration avec Martine Pelletier.

Depuis plusieurs années, l’IASB (normalisateur comptable international) et le FASB (normalisateur comptable américain) veulent réformer les règles IFRS et US GAAP relatives à la comptabilisation des contrats de location. Objectif affiché : aller vers une représentation plus fidèle, plus transparente et plus harmonieuse en matière d’information financière. Depuis l’exposé-sondage de l’été 2009 et après plusieurs années de discussions et de rebondissements, la question demeure complexe.

Ce que l’on reproche au système actuel

La norme internationale actuelle, IAS 17, distingue les contrats de location simple et les contrats de location-financement.

Les contrats de location-financement, qui ont pour effet de transférer au preneur la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété d’un actif, peuvent déboucher ou non sur un transfert de propriété. Ils impliquent pour le preneur l’enregistrement du bien à l’actif et l’inscription au passif d’une dette représentative des loyers à payer sur la durée du contrat. Le bailleur doit quant à lui remplacer le bien faisant l’objet d’un contrat de location-financement à l’actif par une créance égale à l’investissement net.

Concernant les contrats de location simple, le bailleur comptabilise les loyers reçus au titre de la location de façon linéaire sur toute la durée du contrat. En revanche, ces contrats ne donnent lieu à aucun enregistrement d’actif ni de passif pour le preneur. Le système inciterait donc les preneurs à faire passer les contrats de location-financement en contrats de location simple afin d’alléger leur bilan. Ainsi, le projet de l’IASB et du FASB était d’inscrire à l’actif et au passif du preneur tout contrat de location excédant 12 mois.

Pour le preneur, les dernières propositions de l’IASB compliquent la donne

Fin mars, la rencontre entre l’IASB et le FASB a donné lieu à un nouveau changement de direction. Le modèle pour les bailleurs resterait semblable au modèle IAS 17 actuel, avec une approche mixte (contrats de location simple et contrats de location-financement), tant en IFRS qu’en US GAAP.

Mais malgré ce rapprochement, une divergence entre les normes internationales et les normes américaines est en train de se dessiner en ce qui concerne les normes imposées aux preneurs. En effet, bien que les deux normalisateurs maintiennent leur décision d’exiger la comptabilisation d’un actif et d’une dette au bilan pour tous les contrats de location, ils envisagent des approches différentes pour ce qui est du traitement des charges au compte de résultat. Le FASB propose une approche duale (amortissement du droit d’usage d’une part et intérêts de la dette d’autre part ou comptabilisation d’une charge unique de loyer a priori linéaire, selon la nature du contrat), alors que l’IASB choisit une approche unique (comptabilisation de l’amortissement du droit d’usage séparément de celle des intérêts de la dette).

En dehors des problématiques de non-convergence des normes, la décision de l’IASB de comptabiliser les locations selon un modèle unique soulève plusieurs questions concernant les biens immobiliers. Peut-on vraiment inscrire à l’actif ce qui n’est finalement rien d’autre qu’un droit d’utilisation ? En effet, le projet de norme ne fournit toujours pas plus de précision sur ce qui distingue un contrat de location d’un contrat de service.  De plus, enregistrer l’engagement locatif à l’actif et au passif viendra alourdir fortement le bilan du preneur et entrainera une distorsion de la performance économique.

En effet, comptabiliser l’engagement locatif comme dette sur toute la période restante du contrat de location crée une illusion d’amélioration de la performance économique d’année en année (mécaniquement, la dette locative se réduit). Avec le temps, le compte de résultat va s’améliorant sans que cela ne se justifie dans les faits, puisque la sortie de cash au titre de la location reste identique chaque année. L’impact potentiel sur l’analyse de la performance des entreprises qui devront adopter ce traitement comptable pourra donc aller jusqu’à modifier la stratégie immobilière des locataires, qui rechercheront des contrats de location de court terme afin de réduire l’impact sur les ratios financiers.

Au final, l’objectif d’harmonisation entre les normes internationales et américaines n’est pas atteint par le dernier texte proposé qui peut créer en outre des distorsions dans l’appréciation des performances des locataires entre les deux côtés de l’Atlantique. Après plusieurs reports, les normalisateurs semblent prêts à finaliser le projet mais il convient de rester aux aguets, dans l’éventualité d’une nouvelle volte-face.

Si vous êtes intéressés par ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter.